01
Qué es
Si desarrollás, tenés dos cosas que casi siempre viven separadas: el stock —qué unidades hay, cuáles están libres, a cuánto— y la cobranza —quién debe qué, cuándo vence, cuánto entró—. La planilla de departamentos por un lado, el seguimiento de cuotas por otro, y alguien reconciliando los dos a mano.
Comercialización junta las dos puntas. Cargás las unidades una sola vez, y a partir de ahí cada venta arma sola su plan de cobros. El stock se actualiza porque se vendió, y la plata aparece en el flujo de caja porque hay una venta detrás.
Unidades
Tu stock
Cada departamento, cochera, local o lote con sus m², su precio de lista y su estado. Es la única lista: no hay otra planilla.
Operaciones
Las ventas
Quién compró qué, a cuánto y cómo lo paga. Una operación puede llevarse varias unidades juntas.
Tablero
Cómo venís
Cuánto queda, cuánto vendiste y —lo importante— a qué precio por m² tenés que vender lo que falta para llegar a tu margen.
No reemplaza a Control de Obra, se apoya en élSi el proyecto tiene una obra cargada, tomamos el costo de ahí para calcular tu margen. No hace falta que cargues los números dos veces.
02
La regla del módulo
Hay una sola idea que ordena todo lo demás, y conviene tenerla clara desde el principio:
Toda la plata entra por una cuotaNo importa si es una venta al contado, una seña, un anticipo o la cuota 34 de 60: siempre es una cuota de un plan de cobros. No existe un camino paralelo por donde entre plata de una venta.
Parece un detalle técnico y es lo contrario: es lo que hace que los números cierren. Como no hay otro camino, lo que ves en el flujo de caja es todo lo que hay. No queda plata cobrada que el sistema no sepa, ni deuda registrada en un lugar que el tablero no mire.
La consecuencia práctica es simple. Cuando cerrás una venta al contado, no “anotás un ingreso”: se arma un plan de una sola cuota, con vencimiento hoy, y la marcás cobrada. Es un paso más de tipeo y a cambio la venta queda con su historia completa.
Por qué te lo contamosSi en algún momento te preguntás “¿dónde registro esta plata?”, la respuesta es siempre la misma: en la cuota que corresponde. Si no hay cuota, hay que crearla —y el módulo te lleva a hacerlo.
03
Antes de empezar
Dos cosas: un proyecto donde colgar las unidades, y los permisos puestos.
El proyecto
Las unidades viven dentro de un proyecto —el emprendimiento—. Si todavía no lo creaste, hacelo primero: es lo que después agrupa el tablero, el costo y el margen esperado.
Los permisos
Separamos ver de editar a propósito. Precios, clientes y comisiones no es información que quieras abrir a todo el mundo, y hay casos intermedios: alguien de administración que necesita mirar el tablero sin poder cambiar un precio.
| Permiso | Qué habilita |
|---|---|
| Ver comercialización | El menú completo: Unidades, Operaciones y Tablero. Solo lectura. |
| Editar comercialización | Cargar y editar unidades, vender, cambiar precios, cobrar comisiones y configurar los estados. |
| Ver clientes | La ficha del cliente, con su cuenta corriente y sus planes de cobro. Es la que te deja ver, desde una venta, todo lo que esa persona te debe. |
Si no ves el menúChequeá que el permiso esté habilitado para tu empresa y que tu perfil no lo tenga oculto. Son dos capas distintas: alcanza con que una de las dos lo bloquee para que no aparezca.
04
Cargar las unidades
Dos caminos, y ninguno depende del otro: de a una o pegando desde Excel. El Excel está para ahorrarte trabajo la primera vez, no porque sea obligatorio.
De a una
Desde Unidades → Nueva unidad. Lo único obligatorio es el código —el nombre con el que la conocés: 3B, COCH-01—, que no se puede repetir dentro del mismo proyecto. Todo lo demás lo podés completar después.
Desde Excel
Para cargar el edificio entero de una. No se sube el archivo: se pega. Copiás el rango en tu planilla y lo pegás en el cuadro. Las columnas tienen que estar en este orden:
| Columna | Qué es | ¿Obligatoria? |
|---|---|---|
| Código | El nombre de la unidad. Único dentro del proyecto. | Sí |
| Tipo | Departamento, cochera, local, baulera, oficina, lote… Si lo dejás vacío queda departamento. | No |
| Tipología | Texto libre: “2 amb”, “3 amb dúplex”. | No |
| Piso | Texto, no número: sirven “PB” y “SS”. | No |
| m² cubierta · m² comunes | Los metros. Aceptamos 74,9 y 74.9 indistintamente. | No |
| m² vendible | El que se usa para el precio por m². Lo cargás vos. | Recomendada |
| Precio lista | En la moneda del proyecto. Sin símbolo ni separador de miles. | Recomendada |
| Código | Tipo | Tipología | Piso | m² vendible | Precio lista |
|---|---|---|---|---|---|
| 1A | departamento | 2 amb | 1 | 65,60 | US$ 185.000 |
| 1B | departamento | 3 amb | 1 | 84,00 | US$ 238.000 |
| LOC-01 | local | a la calle | PB | 92,00 | US$ 265.000 |
| COCH-01 | cochera | fija | SS | 14,00 | US$ 28.000 |
| BAU-01 | baulera | — | SS | 4,00 | US$ 6.500 |
Si una fila falla, las demás entran igualLa carga va fila por fila. Las que estén bien se crean, y te listamos cuáles fallaron y por qué —código repetido, casi siempre—. Corregís esas y volvés a pegar solo esas.
El m² vendible lo definís vosTe sugerimos la suma de cubierta más comunes, pero no lo imponemos: cada desarrollo tiene su criterio y algunos ponderan las descubiertas de otra manera. Es el número con el que después calculamos el precio por m², así que conviene que sea el tuyo.
05
Precios y repricing
Cada unidad tiene su precio de lista, cargado a mano. Es el precio de referencia: el que se ofrece, el que después se compara contra lo que realmente se vendió.
Ahora bien, los precios de un emprendimiento no se tocan de a uno. Se ajustan por tanda: sube la lista un 5%, o se define un valor por m² para todo un piso. Para eso está el repricing: seleccionás las unidades y las actualizás juntas, de tres maneras.
Por porcentaje
Sube o baja el precio actual de cada unidad en el porcentaje que le digas. Un +8 deja una unidad de US$ 185.000 en US$ 199.800. Es el más usado: mantiene las diferencias entre unidades y solo mueve el nivel general.
Por precio del m²
Le ponés un valor al m² y recalculamos cada precio como m² vendible × ese valor. Sirve para fijar una lista coherente de cero. Las unidades sin m² vendible cargado las salteamos y te avisamos cuáles: no hay con qué multiplicar.
Precio fijo
Deja a todas las seleccionadas en el mismo precio. Tiene sentido cuando son idénticas entre sí —doce cocheras iguales, por ejemplo—.
Queda registradoCada cambio de precio guarda de cuánto a cuánto y por qué. Si dentro de seis meses alguien pregunta cuándo subió la lista, está.
06
Estados
Cada desarrolladora nombra las cosas a su manera. Para unos una unidad está reservada, para otros con boleto o señada. Así que los nombres los ponés vos, pero por debajo cada estado se apoya en uno de cinco hitos fijos, que son los que definen qué puede pasar.
Tocá cada uno para ver qué significa:
De fábrica te dejamos cinco estados armados —Disponible, Reservada, Vendida, Escriturada y Caída—, uno por hito. Si esos nombres te sirven, no tenés que tocar nada.
Ponerles tus nombres
Desde Comercialización → Estados. Podés renombrarlos, cambiarles el color, el orden, y agregar más de uno por hito. Eso último es lo que resuelve los casos reales: si distinguís “Con boleto” de “Con escritura en trámite”, son dos estados tuyos que por debajo son el mismo hito comprometida, y el sistema los trata igual.
Los hitos no se agregan ni se sacanSon cinco y son siempre esos. No es una limitación caprichosa: son los que definen si una unidad se puede vender, si su plata cuenta como comprometida y si vuelve al stock cuando algo se cae. Los nombres son tuyos; el comportamiento lo garantizamos nosotros.
07
Vender una unidad
Es el corazón del módulo. Desde Unidades, seleccionás lo que se vende y apretás Vender. Te abrimos un asistente de tres pasos.
Paso 1 · Qué se vende
Las unidades que hayas seleccionado vienen ya marcadas. Podés sumar o sacar. Una operación puede llevarse varias unidades juntas —el departamento con su cochera y su baulera— y quedan como una sola venta, con un solo precio y un solo plan.
Todas del mismo proyectoNo se pueden mezclar unidades de proyectos distintos en una misma operación. Si lo intentás te lo avisamos ahí mismo, en el paso 1.
Paso 2 · A quién y a cuánto
El cliente: lo buscás o lo escribís. Si es nuevo, lo creamos en el momento —no hace falta salir a darlo de alta primero—.
Y el precio. Acá hay tres cosas que te damos ya resueltas:
Precargado
El precio de lista
Traemos la suma de las unidades elegidas. Es el punto de partida, no una imposición.
En vivo
El descuento o recargo
Mientras escribís el precio real te mostramos cuánto se aparta de la lista, en porcentaje. Sin calculadora al lado.
Precargado
El tipo de cambio
El del día, ya puesto. Lo podés pisar si pactaron otro.
Nueva operación
Paso 3 · Cómo lo paga
Cuatro opciones. La que elijas define las cuotas que armamos —lo vemos en detalle en la sección siguiente—.
| Forma de pago | Cuándo la usás |
|---|---|
| Contado | Se paga todo junto. Una sola cuota con vencimiento hoy. |
| Seña + saldo | Una seña ahora y el resto contra escritura o a los X días. |
| Financiado | Anticipo opcional más N cuotas mensuales. |
| Sin definir | Se cerró la operación pero todavía no se acordó cómo se paga. Sí, se puede. |
Seña y anticipo: en pesos o en porcentajePodés escribir el monto directo o el porcentaje del total, como te resulte más natural. Siempre te mostramos los dos, así que si acordaron “un 20%” ves inmediatamente cuánto es, y al revés.
08
El plan de cobros
Al confirmar la venta armamos el plan solo, con sus cuotas ya fechadas. No tenés que ir a otra pantalla a crearlo.
| Si elegiste… | Te armamos |
|---|---|
| Contado | Una cuota por el total, con vencimiento en la fecha de la operación. |
| Seña + saldo | Cuota 1 por la seña, con vencimiento hoy. Cuota 2 por el saldo, a los días que indiques (30 por defecto). |
| Financiado | El anticipo como cuota 1 —si lo hay— y después N cuotas mensuales iguales. La última absorbe el redondeo, así que la suma cierra exacta contra el precio. |
| # | Concepto | Vence | Monto | Estado |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Anticipo | 05/03/2026 | US$ 41.000 | Cobrada |
| 2 | Cuota 1/12 | 05/04/2026 | US$ 13.666,67 | Pendiente |
| 3 | Cuota 2/12 | 05/05/2026 | US$ 13.666,67 | Pendiente |
| … | ||||
| 13 | Cuota 12/12 | 05/03/2027 | US$ 13.666,63 | Pendiente |
Que no se licúe: indexación
Un plan a doce meses en pesos pierde contra la inflación. Por eso el plan puede ajustarse, de tres maneras:
CAC
Índice de la construcción
Las cuotas siguen el CAC mes a mes. El más común cuando el precio se pactó “en materiales”.
USD
Dólar
El saldo se mantiene en dólares y se cobra al cambio del día.
Manual
El que vos digas
Vos aplicás el ajuste cuando corresponde, con el porcentaje que corresponda. Es el que se usa para IPC o para cualquier índice pactado que no sea el CAC.
Si cambia el precio después de firmarEditás el precio de la operación y el plan se ajusta solo: repartimos la diferencia entre las cuotas que todavía están pendientes y dejamos registrado el cambio. Las cuotas ya cobradas no se tocan. Si la diferencia no entra —querés bajar el precio por debajo de lo que ya cobraste—, no guardamos nada y te avisamos: preferimos frenarte antes que dejar la operación diciendo un número y el plan otro.
09
Ventas sin forma de pago
Pasa todo el tiempo: se cierra la operación, se firma, y la forma de pago se termina de acordar la semana que viene. No te obligamos a inventar un plan para poder avanzar.
Elegís Sin definir y la venta queda hecha: la unidad sale del stock, el cliente queda asociado, todo bien. Lo único que falta es el plan.
Queda marcada, no bloqueadaUna operación sin plan aparece en el panel de pendientes con una alerta. No te frena nada: solo te recordamos que esa plata todavía no está en tu flujo de caja, porque no hay cuotas que la proyecten. Cuando definas la forma de pago, entra sola.
Para completarla, desde la operación: Definir forma de pago. Mismo paso 3 del asistente, y el plan se arma igual que si lo hubieras hecho al principio.
10
Cobrar
Se cobra por cuota, desde el plan de cobros. Marcás la cuota como cobrada y el ingreso queda registrado en la caja del proyecto, atado a esa cuota y a esa venta.
Aceptamos cobros parciales: si entró la mitad, la cargás, y la cuota queda como parcial con su saldo. No hace falta partirla en dos.
Si la seña ya se cobró al venderMarcá la casilla en el paso 3 del asistente y la registramos en el momento. Sin eso, había que ir a Plan de cobros a ejecutarla a mano — que es justo el salto que este módulo viene a evitar.
Desde la operación ves siempre en qué anda: cuánto se cobró, cuánto falta y si hay algo vencido. No tenés que abrir el plan para saberlo.
11
Si la venta se cae
No siempre salen. Desde la operación: Marcar como caída, con el motivo. Hacemos tres cosas de una sola vez:
- Las unidades vuelven al stock. Quedan disponibles otra vez, listas para vender.
- El plan queda anulado, no borrado. Lo que se acordó sigue siendo parte de la historia de esa unidad.
- Las cuotas pendientes se anulan. Dejan de aparecer en el flujo de caja y de sumar a lo vencido.
Ese tercer punto es el que importaAnular el plan sin anular sus cuotas es el error clásico: la venta se cayó, la unidad volvió al stock, y sin embargo esas cuotas siguen proyectando plata que nunca va a entrar y engordando el vencido para siempre. Las anulamos nosotros, en el mismo movimiento.
Lo cobrado sigue estandoSi el cliente había pagado una seña, ese ingreso no se toca: entró de verdad. Lo que se anula es lo que faltaba cobrar. Qué hacer con la seña —devolverla, retenerla— es una decisión tuya, y la registrás como corresponda.
12
La ficha del cliente
Desde cualquier venta podés abrir la ficha del comprador y ver todo lo que tiene con vos, sin salir de la pantalla.
Es una sola ficha, no una por módulo. Si el mismo cliente además te compra materiales a cuenta corriente, el saldo que ves suma las dos cosas: lo de la cuenta corriente y las cuotas pendientes de sus planes. Ese es el número que de verdad te debe.
| Operación | Unidades | Precio | Cobrado | Estado |
|---|---|---|---|---|
| #14 05/03/2026 | 1A · COCH-01 | US$ 205.000 | US$ 41.000 | Vendida |
| #09 18/11/2025 | BAU-01 | US$ 6.500 | US$ 6.500 | Escriturada |
Las caídas no inflan el saldoAparecen en el listado, porque son parte de la historia. Pero no las contamos en los totales: nadie debe la plata de una venta que no existió.
13
Comisiones
Si la venta la trajo una inmobiliaria o un vendedor, la comisión se carga en la operación y descuenta de tu margen real. Es lo que la diferencia de anotarla en una libreta aparte: acá afecta los números del proyecto.
La definís de dos maneras: un porcentaje —el 3% clásico— o un monto fijo. Y elegís sobre qué se calcula: sobre el precio total de la operación, o sobre lo efectivamente cobrado.
Pagarla genera un egreso de verdadCuando registrás el pago, sale de la caja del proyecto como egreso en la categoría Comisiones, con el beneficiario puesto. No es un apunte informativo: es plata que salió.
No se puede pagar dos vecesSi hacés doble clic o se te va el dedo, el segundo intento no genera un segundo egreso: te avisamos que la comisión ya cambió y te pedimos que refresques.
14
Espalda fiscal
Una escritura no siempre cae en el ejercicio en que se firmó el boleto, y un desarrollo largo reparte sus escrituraciones entre varios años. La espalda fiscal es la herramienta para planificar eso: cuánto ingreso declarado vas a tener en cada ejercicio.
Sirve para lo que su nombre dice: saber contra qué ingreso vas a poder imputar el gasto en blanco de cada año. Si el grueso de las escrituras cae en 2027, es en 2027 cuando tenés espalda para facturar los costos.
Cómo se carga
En cada operación indicás el monto a escriturar y en qué ejercicios se reparte. Podés partirlo entre varios años: US$ 120.000 en 2026 y US$ 85.000 en 2027, por ejemplo. Y marcás la operación como escriturada cuando efectivamente se firmó.
| Ejercicio | Operaciones | A escriturar | Escriturado | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 6 | US$ 540.000 | US$ 385.000 | US$ 155.000 |
| 2027 | 5 | US$ 480.000 | — | US$ 480.000 |
| 2028 | 2 | US$ 220.000 | — | US$ 220.000 |
El “sin repartir” es un pendiente de carga, no un errorSi cargaste un monto a escriturar pero no dijiste en qué ejercicio, lo mostramos aparte en vez de descartarlo en silencio. Es plata que va a caer en algún año: mientras no lo definas, el reporte no puede saber en cuál.
Es planificación, no un balanceEste reporte te ayuda a ordenar tus escrituraciones. No reemplaza a tu contador ni a la información fiscal formal, y no pretende hacerlo. Solo cuenta operaciones firmadas: las que están en negociación todavía no suman.
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El tablero
La pregunta que un desarrollo se hace todo el tiempo no es “cuánto vendí”. Es “a qué precio tengo que vender lo que me queda para llegar al margen que quiero”. Eso es lo que el tablero contesta.
Tomamos el costo del proyecto —de Control de Obra si lo tenés cargado, del presupuesto de egresos si no—, le aplicamos tu margen esperado, le restamos lo que ya vendiste, y lo dividimos por los m² que quedan.
Probalo con tus números
Simulá tu proyecto
Resultado
—
La alerta que importaSi tu precio de lista promedio quedó por debajo del requerido, te lo marcamos. Significa que, vendiendo a lista, no llegás al margen que te propusiste — y todavía estás a tiempo de hacer algo.
Lo demás que vas a encontrar
- El inventario: cuántas unidades y m² hay en cada estado.
- El precio por m² realmente vendido, para comparar contra la lista. Es donde se ve cuánto descuento estás dando de verdad.
- El margen proyectado: lo vendido menos el costo menos las comisiones.
- La curva de ventas, para ver el ritmo en el tiempo.
Si el precio requerido aparece vacíoEs por una de dos razones, y te decimos cuál: o no hay costo cargado para el proyecto, o ya no quedan unidades disponibles —en cuyo caso no hay nada que dividir, y la pregunta ya no aplica—.
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Cuando algo no sale
No me deja crear una unidad: dice que el código ya existe
El código es único dentro del proyecto. Fijate si la unidad ya está cargada —quizás con otro tipo o sin precio— o si estás parado en el proyecto equivocado. Si de verdad son dos unidades distintas, diferenciá el código: 3B y 3B-bis.
Pegué desde Excel y las columnas quedaron corridas
El orden de las columnas es fijo. La causa más común es una columna de más en tu planilla —una de observaciones, por ejemplo— que corre todo lo que viene después. Reordenalas en Excel y volvé a pegar; la vista previa te muestra cómo quedó antes de confirmar.
El repricing por m² salteó varias unidades
Son las que no tienen m² vendible cargado: no hay por qué multiplicar. Te listamos cuáles. Cargales el m² y volvé a correrlo, o actualizalas por porcentaje o precio fijo.
No puedo confirmar la venta
Casi siempre es una de dos: seleccionaste unidades de proyectos distintos —no se pueden mezclar en una operación—, o alguna de las unidades ya está tomada por otra operación. El asistente te dice cuál es el caso.
Vendí, pero la plata no aparece en el flujo de caja
Es casi seguro una operación con la forma de pago sin definir: sin cuotas, no hay nada que proyectar. Buscala en el panel de pendientes y definile la forma de pago.
Marqué una venta como caída y las cuotas siguen apareciendo
No debería pasar: al marcarla caída anulamos el plan y sus cuotas pendientes. Si las seguís viendo, refrescá la pantalla; si persiste, escribinos.
El tablero no me muestra el precio por m² requerido
O no hay costo cargado para el proyecto —ni obra en Control de Obra ni presupuesto de egresos—, o ya no quedan unidades disponibles. El propio tablero te aclara cuál de las dos es.
El saldo del cliente no coincide con lo que yo tengo anotado
Acordate de que el saldo suma las dos fuentes: la cuenta corriente y las cuotas pendientes de sus planes. Si comparás solo contra una de las dos, va a dar distinto.
17
Glosario
- Unidad
- Cada cosa vendible del emprendimiento: departamento, cochera, baulera, local, oficina o lote.
- Código
- El nombre con el que conocés a la unidad. Único dentro del proyecto y lo único obligatorio para crearla.
- m² vendible
- Los metros con los que calculás el precio por m². Lo definís vos; te sugerimos cubierta más comunes.
- Precio de lista
- El precio de referencia de la unidad. Contra él se mide el descuento de cada venta.
- Repricing
- Actualizar el precio de varias unidades juntas: por porcentaje, por precio del m² o a un precio fijo.
- Hito
- Uno de los cinco escalones fijos de una unidad: disponible, bloqueada, comprometida, cerrada o caída. Define qué puede pasar.
- Estado
- El nombre que vos le ponés a un hito. Podés tener varios estados para el mismo hito.
- Operación
- Una venta. Puede llevarse varias unidades juntas, con un solo precio y un solo plan de cobros.
- Plan de cobros
- Las cuotas de una operación, con sus fechas y montos. Es por donde entra toda la plata de la venta.
- Cuota
- Cada vencimiento del plan. Una seña, un anticipo y un pago al contado también son cuotas.
- Seña
- El pago inicial que reserva la unidad. Se carga en monto o en porcentaje del total.
- Anticipo
- El pago inicial de una venta financiada, antes de que arranquen las cuotas mensuales.
- Indexación
- Cómo se ajusta el saldo del plan para que no se licúe: por CAC, por dólar o manual.
- Anexo
- Un cambio de precio después de firmada la venta. Se reparte entre las cuotas pendientes y queda registrado.
- Operación caída
- Una venta que no prosperó. Libera las unidades y anula el plan y sus cuotas pendientes.
- Ingresos concertados
- El total de lo vendido en operaciones firmadas, esté cobrado o no.
- Comisión
- Lo que le pagás a quien trajo la venta. Descuenta de tu margen real.
- Espalda fiscal
- Cuánto ingreso declarado vas a tener en cada ejercicio, según cómo repartas tus escrituraciones.
- Ejercicio
- El año fiscal al que se imputa una escrituración.
- Precio por m² requerido
- A cuánto tenés que vender los m² que te quedan para llegar al margen que te propusiste.
- Margen esperado
- El porcentaje que querés ganar sobre el costo del proyecto. Se configura en el proyecto.
- Margen proyectado
- Lo vendido menos el costo del proyecto menos las comisiones.
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